Фото: Freepik По данным Nikoliers, диапазон ожидаемого годового объема спроса в периоде 2026-2027 гг. на складскую недвижимость в России может составить порядка 4,0-4,6 млн кв. метров, что на 20-30% меньше по сравнению с рекордным средним значением за 2023-2024 гг., но по-прежнему превышает уровень доковидного периода.На объем спроса в ближайшей перспективе отчасти будет влиять охлаждение деловой активности игроков в 2025 году, что формирует эффект отложенного спроса, когда игроки, в ожидании более лучших экономических и отраслевых условий, приостановили свою активность и будут реализовывать свои потребности постепенно в будущем.
Ключевым концентратором рынка остается Московский регион, на который приходится 50-55% спроса. Лидерами в распределении спроса останутся маркетплейсы, однако их доля, несмотря на сохранение двузначных темпов роста онлайн-продаж, будет ниже, чем в 2021-2024 гг.
По итогам 2025 года объем сделок на рынке складской недвижимости в России составил 3,3 млн кв. метров, что в 1,6 раз меньше значения, достигнутого в 2024 году. Основными причинами снижения спроса являются приостановка региональной экспансии маркетплейсов – главного драйвера спроса последних лет – и снижение количества заключаемых сделок BTS-аренды. Дайджест е-com: самые важные обновления для работы на маркетплейсах в январе
По прогнозам Nikoliers, в 2026 года объем сделок аренды и продажи со складами увеличится на 15-25% (до 3,7-4,0 млн кв. метров) на фоне потребности маркетплейсов и федеральных продуктовых сетей соответствовать спросу на их товары и услуги. Однако более заметная активизация рынка ожидается в 2027-2028 гг.
Отложенный спрос, накопленный в 2025-2026 гг., начнет реализовываться на фоне общего оживления экономической активности. При этом объем сделок зафиксируется на уровне выше 4 млн кв. метров ежегодно, что все же на 27% ниже рекордного 2023 года.
Исходя из официальных макроэкономических и отраслевых данных, в ближайшие два года ожидается рост всех ключевых отраслей. Наибольшая, двузначная, динамика будет зафиксирована на рынке онлайн-торговли (до 21% за год), что позволит данной отрасли сохранить свое лидерство в распределении спроса на складские мощности.
Ожидаемые положительные темпы роста бизнеса розничной торговли (до 4% за год), обрабатывающей промышленности (до 4% за год) и грузоперевозок (до 3% за год) означают сохранение потребности в увеличении складских мощностей со стороны представителей данных отраслей.
При этом объем ввода складских площадей в России в 2026-2027 гг. останется внушительным. В 2025 году объем ввода составил 7 млн кв. метров площадей, и в 2026 году ожидается повторение данного результата (7 042 тыс. кв. метров) с последующим снижением в 2027 году до 6 086 тыс. кв. метров.
Значительные объемы ввода складской недвижимости объясняются высокой активностью маркетплейсов и продуктовых сетей в предыдущие годы, которые развивали качественную логистическую инфраструктуру по всей стране, заключали крупные BTS-сделки и анонсировали собственное строительство складских объектов.
На фоне больших объемов нового девелопмента и снижения деловой активности уровень вакантности может увеличиться и достичь пика своего цикла в 2026 году до 4% с последующим снижением до 3% к 2027 году на фоне активизации спроса и чистого поглощения.
«В 2026 году смягчение денежно-кредитной политики и умеренное оживление деловой активности создадут несколько более благоприятный фон. Однако сохраняющаяся дороговизна финансирования ограничит стимулирующий эффект, отложив существенное оживление рынка складской недвижимости до 2027 года», — комментирует Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Объем ввода, по его словам, останется на рекордном уровне в 7 млн кв. метров при сбалансированной структуре между BTS и спекулятивным девелопментом. Поскольку чистое поглощение будет отставать от предложения, тренд на рост вакантности продолжится, оказывая давление на ставки аренды.
***
Больше новостей и возможность поделиться своим мнением в комментариях в наших каналах в и MAX.
И подписывайтесь на итоговую рассылку самых важных новостей.
New Retail