Фото: @Freepik (лицензия INV-C-2024-8250540) Объём качественной коммерческой недвижимости в России к середине 2026 года достиг 148,3 млн кв. м — такой расчёт приводит консалтинговая компания IBC Real Estate. За десятилетний период, с 2016 по 2026 год, показатель вырос на 59%, отражая устойчивую динамику расширения рынка.Наиболее заметную долю в структуре коммерческой недвижимости занимает складской сегмент, который не только лидирует по объёму, но и сохраняет выраженную тенденцию к расширению.
Если в 2016 году на склады приходилось 43% (40 млн кв. м), то к 2026 году их доля увеличилась до 54% (80,3 млн кв. м). Прогноз IBC Real Estate предполагает дальнейшее укрепление этой категории: к 2030 году доля складов может достичь 55% (96,2 млн кв. м).
Рост обусловлен как крупными габаритами объектов, так и системной экспансией ритейлеров и онлайн‑операторов — с 2017 года объёмы нового строительства в этом сегменте ежегодно росли.
Офисный сегмент в 2026 году занимает 21% рынка (31,3 млн кв. м), что на 5 процентных пунктов ниже уровня десятилетней давности. На динамику повлияла концентрация предложения в Москве при сдержанном развитии в регионах. Торговая недвижимость формирует 18% совокупного объёма (27,1 млн кв. м) и также сократилась на 5 п. п. за десятилетие.
Это связано с замедлением ввода новых качественных объектов, трансформацией форматов в сторону небольших районных ТЦ, а также с долгосрочным влиянием ограничений 2020 года и усилением роли онлайн‑торговли.
Гостиничный сегмент, несмотря на относительно небольшую долю в 7% (9,5 млн кв. м), демонстрирует высокие темпы прироста — за 10 лет объём вырос на 37,7%. Развитие происходит равномерно как в Москве, так и в регионах, чему способствуют рост внутреннего туризма и эффект низкой базы, когда даже ввод компактных объектов заметно влияет на итоговые показатели.
В региональном разрезе динамика по сегментам неоднородна. В Москве и Московской области объём складской недвижимости за 2016–2026 годы увеличился на 84% (+17,8 млн кв. м), в регионах — на 118% (+22,4 млн кв. м), подтверждая востребованность качественных складских площадей как в столице, так и за её пределами.
В гостиничном сегменте общий прирост по стране составил 38,9% (+2,6 млн кв. м): в Москве — 32,8% (+0,4 млн кв. м), в регионах — 38,9% (+0,2 млн кв. м).
В офисной недвижимости региональные темпы роста (+31%, +2,1 млн кв. м) превысили московские (+26,3%, +4,7 млн кв. м), однако это объясняется разницей в базовых объёмах: на Москву приходится 22,5 млн кв. м, на регионы — 8,8 млн кв. м.
В торговом сегменте Москва показала более высокую динамику (+30%, +3 млн кв. м) по сравнению с регионами (+23%, +2,3 млн кв. м); в целом по стране объём торговой недвижимости за десятилетие вырос на 24,8% (+5,4 млн кв. м).
Аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что к 2030 году суммарная площадь коммерческой недвижимости в России приблизится к отметке в 175 млн кв. м — это означает рост почти на 18% в течение ближайших пяти лет. При этом отраслевая и региональная динамика будет отличаться от наблюдавшейся ранее.
Наиболее высокие темпы прироста ожидаются в гостиничном сегменте: его объём может достичь 12,6 млн кв. м, что почти на 33% превысит уровень 2026 года. При этом основной рост придётся на регионы (до 9,7 млн кв. м, +26%), тогда как в Москве прирост составит лишь 6% (до 1,9 млн кв. м).
Темпы роста торговой недвижимости прогнозируются минимальными — в целом по стране прирост составит 5,2% (до 28,5 млн кв. м), из которых 7,4 млн кв. м придётся на Москву (+7%) и 21,1 млн кв. м — на регионы (+4%).
В складском сегменте рост ожидается сбалансированным: в Москве — на 18,6% (до 46,2 млн кв. м), в регионах — на 20,8% (до 50 млн кв. м).
Офисная недвижимость в целом по стране увеличится на 19,2% — до 37,3 млн кв. м; основной объём (25,3 млн кв. м, +12,4%) придётся на Москву, при этом наибольшая динамика (+36,5%, до 12 млн кв. м) прогнозируется в регионах.
«Последние несколько лет показали, что российский рынок коммерческой недвижимости способен адаптироваться к различным вызовам и находить новые точки роста. Сейчас активно развивается складская и гостиничная инфраструктура в регионах России, а столица демонстрирует рекордные показатели по объёму ввода новой офисной недвижимости.
Несмотря на большой объём уже существующих площадей, в ближайшие годы мы увидим множество новых современных и качественных проектов, которые будут интересны как для инвесторов, так и конечных пользователей», — резюмирует Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate.